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科技創(chuàng)新
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發(fā)布時間：
2011-12-01
淺談項目考察之要點
2011年1月26日，國務(wù)院針對房地產(chǎn)市場推出了八條調(diào)控措施，加強了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，調(diào)控力度是建國以來前所未有的。建筑業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)的下游行業(yè)，肯定會受到很大的沖擊和影響。在這種時候，往往有些施工企業(yè)會在承接項目時放松防范，承接一些存在很大風(fēng)險的項目，結(jié)果常常得不償失。那么，施工企業(yè)如何考察建設(shè)工程項目的承接?怎樣才能預(yù)防風(fēng)險、創(chuàng)造效益?
我認(rèn)為，企業(yè)在承接項目的時候，經(jīng)濟(jì)形勢無論是平穩(wěn)還是嚴(yán)峻，都要做好以下四個方面的考量,特別是目前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢錯綜復(fù)雜的時候更應(yīng)該如此：一是對項目的盡職調(diào)查;二是對發(fā)包人的盡職調(diào)查;三是對項目經(jīng)理的盡職調(diào)查，即實際施工人的盡職調(diào)查;四是合同商務(wù)條款風(fēng)險的防范。
第一，做好項目的盡職調(diào)查
1、項目的類別分為住宅、廠房、酒店、寫字樓、公共設(shè)施、學(xué)校、醫(yī)院等，項目的地點又可以分為一類城市、二類城市、三類城市，目前來講，一類二類城市的住宅沒什么問題，終歸能夠銷售完成，而二類城市的廠房、酒店、寫字樓是要謹(jǐn)慎的，要密切關(guān)注國家信貸政策的調(diào)整，什么項目可以貸款，什么項目不可以貸款，什么項目做到什么程度可以貸款。如保障性住房，目前而言是國家鼓勵貸款的項目，但對工程款的支付要特別小心，因為保障性住房是不可以拍賣的，所以竣工的時候必須支付到97%、98%甚至是100%。像2009年國家拉動內(nèi)需，有4萬億的基礎(chǔ)設(shè)施的投入時，BT、BOT項目是鼓勵施工企業(yè)進(jìn)行貸款的項目，今年就不一定了。
2、項目的合法性調(diào)查，如果是國有投資的，看有沒有立項，如果是其他性質(zhì)的，看有沒有用地指標(biāo)、建設(shè)工程規(guī)劃許可、土地使用權(quán)證，如果沒有，這種項目的合同是無效的，承包方的債權(quán)不受法律保護(hù)。當(dāng)然合同無效，根據(jù)最高院的司法解釋，工程價款的結(jié)算跟有效合同是一樣的，但有很多不確定性，如停窩工損失賠償、利息的支付、違約責(zé)任、合同解除后可得利益的賠償?shù)?，在法律上均有爭議。
第二，做好對發(fā)包人的盡職調(diào)查
一是發(fā)包人誠信度和資金實力的調(diào)查，有的資金實力很強但是誠信很差，有的誠信度很好但沒有資金實力，兩者缺一不可;二是對發(fā)包人股東的誠信度和資金實力的調(diào)查;三是對發(fā)包人和股東的業(yè)績的調(diào)查，開發(fā)住宅的，他以前有沒有做過，開發(fā)工業(yè)廠房、寫字樓的，他有沒有做過，一級開發(fā)有沒有做過。
第三，做好對項目經(jīng)理的盡職調(diào)查。
項目經(jīng)理的盡職調(diào)查更加重要，主包括項目經(jīng)理的資金實力、誠信度、業(yè)績。
第四，做好合同的商務(wù)條款風(fēng)險的防范工作
包括結(jié)算原則、工程價款支付時間、履約保證金、工程質(zhì)量保證金等。一是結(jié)算原則。有的結(jié)算原則雖然比較苛刻，但是支付工程款的能力有保證;有的結(jié)算原則雖然比較優(yōu)惠，但是實際支付工程款的能力并不一定有保證。施工企業(yè)最理想的是既較優(yōu)惠又有付款保證,但若不能兩全時,首先要考慮支付保證。二是工程進(jìn)度款的支付。一般建設(shè)工程中約定按月形象進(jìn)度的75%付款是底線。如果付款比例過低,施工企業(yè)一方面要權(quán)衡自己的墊資能力,最主要的是要考察建設(shè)單位的資信能力。三是履約保證金和質(zhì)量保證金。根據(jù)國際慣例一般都是開具銀行履約保函，但國內(nèi)施工企業(yè)往往不是由銀行開具履約保函，而是向發(fā)包人直接給付現(xiàn)金。給付現(xiàn)金跟履約保函在法律上性質(zhì)都是保證合同的履行,如果從保證合同履行這個角度出發(fā)，沒有必要支付現(xiàn)金，只要開具銀行履約保函就可以了。而如果發(fā)包人堅持要以現(xiàn)金形式給付,施工企業(yè)就更應(yīng)該對建設(shè)單位的總體資信狀況作深入的調(diào)查分析。(馬金山)
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